Huslejenævn - indbring sag
Huslejenævnet afgør sager, hvor lejere og udlejere er uenige
Alle kommuner har et huslejenævn, som kan træffe afgørelser i tvister (uenigheder) mellem lejere og udlejere i private udlejningsejendomme inden for nærmere angivne områder i lejelovgivningen.
Huslejenævnet arbejder udelukkende i møder. Det betyder, at nævnet kun har skriftlig forberedelse af sagerne, og du kan ikke træffe nævnet telefonisk eller ved at møde personligt op.
Bor du til leje i en almen bolig (boligforening), skal du henvende dig til Beboerklagenævnet.
Huslejenævnet er en selvstændig myndighed, som er uafhængig af kommunen. Vi stiller dog sekretariatsbistand til rådighed for nævnet.
Sekretæren forbereder sagerne til møderne, som afholdes ca. 9 gange om året. Sagsbehandlingstiden afhænger af sagernes karakter. Hvis det er nødvendigt, besigtiger nævnet lejemålet.
Indbring sag til Huslejenævnet
Spørgsmål og svar om Huslejenævn
Huslejenævnet kan behandle sager om f.eks.:
- Huslejens størrelse
- Lejeforhøjelser
- Istandsættelse i forbindelse med fraflytning
- Afregning af depositum
- Størrelsen af depositum og forudbetalt leje under lejeforholdet
- Vedligeholdelsespligt
- Forbrugsregnskaber (varme, vand og el)
- Antennebidrag
- Stigning i acontobeløb (varme, vand og el)
- Fejl og mangler ved det lejede
- Lejers overtrædelse af god skik og orden (Kan kun indbringes af udlejer)
Både udlejer og lejer kan indbringe sager for Huslejenævnet
Huslejenævnet har ikke kompetence til at behandle tvister om:
- Opsigelse og ophævelse af lejemålet
- Lejerens brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til fortsættelse af lejemålet
- Kompensation og erstatning
- Spørgsmål om udlejerens ret til adgang til det lejede
- Tvister alene om pengebeløb mellem parterne
- Sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.
Hvis Huslejenævnet vurderer, at en egentlig bevisførelse er nødvendig, eksempelvis vidneafhøringer, syn og skøn m.v., kan nævnet afvise sagen og henvise den til Boligretten.
De sager, som Huslejenævnet ikke kan behandle, fordi de falder uden for nævnets område, skal du i stedet indbringe for Boligretten.
Ønsker du at indbringe en sag for Huslejenævnet, kan det gøres via den blå boks på denne side
Det skal fremgå præcist, hvad du ønsker, at nævnet skal tage stilling til.
Både lejer og udlejer kan indbringe en sag for Huslejenævnet.
Du kan også sende klagen til Huslejenævnets sekretær enten via digital post eller som besked - se kontaktoplysninger længere nede på siden.
Du kan også sende den i papirform til:
- Huslejenævnet
Slagelse Kommune
Rådhuspladsen 11, 1. sal
4200 Slagelse
Se, hvad det koster at indbringe en sag for Huslejenævnet i afsnittet "Hvad koster det?".
Det er vigtigt, at du dokumenterer dit krav og som minimum sender en kopi af lejekontrakt og relevant korrespondance. Husk kontaktoplysninger, både på dig selv, men også på den lejer eller udlejer, som du klager over.
Nævnets sagsbehandlingssystem kan ikke håndtere zip-filer og heller ikke tilgå dokumenter mv., der ligger i fx dropbox, On Drive og lignende. Af sikkerhedsmæssige årsager åbnes USB-stick ikke.
Se evt. under afsnittet "Hvilke dokumenter skal sendes ind?"
Som minimum skal du altid sende en kopi af lejekontrakten i forbindelse med indbringelse af en sag.
Nævnets sagsbehandlingssystem kan ikke håndtere zip-filer og heller ikke tilgå dokumenter mv., der ligger i fx dropbox, On Drive og lignende. Af sikkerhedsmæssige årsager åbnes USB-stick ikke. Huslejenævnet behandler ikke videoer og lydfiler.
Her er eksempler på dokumenter, som Huslejenævnet i mange tilfælde ønsker kopi af.
Sager om istandsættelse efter fraflytning:
- Indflytningsrapport
- Mangelliste fra lejer ved lejeforholdets begyndelse
- Indkaldelse til flyttesyn
- Udflytningsrapport
- Foreløbig flytteopgørelse
- Endelig flytteopgørelse
- Eventuel korrespondance mellem parterne
- Eventuel billeddokumentation med dato for optagelse (maks. 20)
- Eventuelle fakturaer på istandsættelsen
Sager om mangler ved vedligeholdelse:
- Indflytningsrapport
- Eventuel korrespondance mellem parterne
Sager om lejens størrelse:
- Budget, hvis omkostningsbestemt leje (udlejer)
Forbrugsregnskaber:
- Dokumentation for at lovgivningens krav til et forbrugsregnskab er overholdt, herunder formalia, frister og klagevejledning (udlejer)
- I nogle tilfælde de seneste 3 års forbrugsregnskaber
Behandling af sag i Huslejenævnet
- Det koster 357 kr. at få behandlet en sag.
Forhåndsgodkendelse af lejeniveauet
- Det koster 596 kr. at få nævnets forhåndsgodkendelse af lejeniveauet.
- Hvis nævnet skal forhåndsvurdere, om det er tilladt for en udlejer at iværksætte en gennemgribende modernisering, og i denne sammenhæng også vurdere, om en ejendom skal have en karensperiode på grund af ejerskifte. I en nævnsvurdering skal endvidere medtages energiforbedringer som et væsentlig parameter. Gebyret for en sådan nævnsvurdering er 4.552 kr. (2024 niveau)
Indbetaling af gebyr
Du skal indbetale gebyret til
- Spar Nord på kontonummer: 9035 1980053446.
Husk at oplyse adressen på det lejemål, som sagen drejer sig om samt dit navn.
Hvis lejer får medhold
Udlejer kan blive pålagt et gebyr på 6.827 kr. til Huslejenævnet, hvis lejeren får fuldt medhold. Udlejer vil få sendt særskilt opkrævning.
Ovenstående beløb reguleres den 1. januar hvert år.
Der er ikke yderligere omkostninger forbundet med sagsbehandlingen i nævnet.
Huslejenævnet afgør selv, hvilke undersøgelser, der skal laves. Nævnet indhenter selv de nødvendige oplysninger hos sagens parter og eventuelt hos offentlige myndigheder.
Hvis sagens parter ønsker at udtale sig, skal det ske skriftligt. De oplysninger, som du selv fremlægger i sagen, bliver forelagt din modpart.
Det er vigtigt, at du svarer på nævnets henvendelser. Hvis du ikke svarer, kan det medføre, at nævnet træffer afgørelse i overensstemmelse med din modparts påstand og lægger hans eller hendes fremstilling af sagen til grund for afgørelsen, jfr. Lov om boligforhold § 86, stk. 2.
Fristen for svar er som udgangspunkt 2 uger.
Huslejenævnet laver ikke vidneafhøringer, da den form for bevisførelse hører under domstolene.
Nævnet bruger digital post
Al korrespondance fra Huslejenævnet foregår med digital post til modtagerens e-boks. Nævnets afgørelse sendes også med digital post. Her skal du være opmærksom på den 4 ugers ankefrist til Boligretten.
I Lov om offentlig digital post fremgår det, at meddelelser, der sendes med Offentlig Digital Post, anses for at være kommet frem på det tidspunkt, hvor meddelelsen er tilgængelig for modtageren i e-boks.
Besigtigelse
Huslejenævnet foretager i nogle sager besigtigelse af lejemålet. Besigtigelse vil normalt finde sted den dag, hvor nævnet har møde og varer ca. 15 minutter. Sagens parter bliver indkaldt til besigtigelsen med mindst en uges varsel. Ved besigtigelsen deltager nævnets formand og medlemmer.
Sagsforløb:
- Udlejer eller lejer indbringer sagen og indbetaler samtidigt et gebyr.
- Indbringelse skal ske skriftligt via selvbetjeningsboksen eller evt. mail/brev.
- Huslejenævnet identificerer tvisten, der fremgår af indbringelsesbrevet.
- Huslejenævnet registrerer sagen i kommunens interne sagssystem.
- Efter modtagelse af gebyret, underretter Huslejenævnet den anden part om indbringelsen.
- Huslejenævnet sender kopi af klagen til modparten til høring.
- Huslejenævnet anmoder ofte parterne om yderligere oplysninger til sagen.
- Eventuelt høringssvar sendes til orientering/høring hos modparten. Sagens parter er således hele tiden oplyste om dokumenterne i sagen.
- Et eventuelt manglende svar fra den ene part kan tolkes på en måde, der falder ud til modpartens fordel.
- Huslejenævnet må indhente fornødne oplysninger hos andre offentlige myndigheder. Det kan f.eks. være oplysninger fra BBR, CPR mv.
- Huslejenævnet foretager ofte besigtigelse af de omtvistede lejemål/ejendomme. Dette sker fortrinsvist i sager om fastsættelse af leje og sager om vedligeholdelsesmangler.
- På et møde drøfter Huslejenævnet sagens oplysninger og dokumentation, og herudfra træffer nævnet afgørelse i sagen eller beslutter at indhente yderligere oplysninger. Afgørelsen træffes ved almindelig stemmeflerhed.
- Huslejenævnets afgørelse sendes fra sekretariatet.
- Klagevejledning fremgår altid af afgørelsen/kendelsen (der kan klages til boligretten inden 4 uger fra modtagelsen af afgørelsen).
- Oplysning om hvem afgørelsen er sendt til, fremgår ligeledes af afgørelsen/kendelsen.
- Afgørelsen protokolleres.
En sag varer typisk 2-3 måneder.
Sagsbehandlingstiden afhænger af sagens omfang og karakter, og der er stor forskel på, hvor hurtigt en sag kan afgøres.
Sagsbehandlingstiden afhænger også af, hvor hurtigt parterne svarer på nævnets henvendelser. Sagens parter får typisk en svarfrist på 14 dage, men nævnet kan også fastsætte en kortere frist. Du kan anmode om en fristforlængelse hos Huslejenævnet, hvis særlige omstændigheder taler for det.
Hvis det er nødvendigt besigtiger nævnet lejemålet.
Hvad sker der, når Huslejenævnet har truffet afgørelse?
Når der er truffet afgørelse, er Huslejenævnet for så vidt ude af sagen og foretager sig ikke yderligere. Det er parterne selv, der skal sørge for, at afgørelsen bliver efterlevet.
Er du ikke enig?
Er du ikke enig i Huslejenævnets afgørelse, kan du klage til Boligretten i Næstved. Se mere under afsnittet "Hvordan klager jeg over Huslejenævnets afgørelse"
Huslejenævnet kan ikke hjælpe dig med at klage til Boligretten. Du kan eventuelt kontakte Boligretten for yderligere informationer, eller kontakte en advokat, Retshjælpen m.v.
Efterlever udlejer ikke afgørelsen?
Hvis udlejer ikke efterlever afgørelsen inden for den fastsatte frist, kan Huslejenævnet indberette udlejer til Grundejernes Investeringsfond.
Hvis udlejer ikke efterlever tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 år, kan udlejer ved dom frakendes retten til at udleje beboelseslejligheder.
Hvordan får du dit tilgodehavende?
Huslejenævnet kan ikke hjælpe med inddrivelse af evt. krav. Du skal i stedet kontakte f.eks. Retshjælpen eller en advokat for yderligere oplysninger (Se afsnittet "Nyttige links")
Er du utilfreds med nævnets afgørelse, kan du indbringe den for Boligretten inden for 4 uger. Det kan du ikke gøre ved at henvende dig til nævnet, men i stedet skal du indgive en stævning til Retten i Næstved.
Hverken nævnet eller Boligretten kan hjælpe parterne med at få sagen indbragt. Ønsker du hjælp til at udfærdige en stævning i overensstemmelse med Retsplejelovens regler, kan du søge bistand hos en advokat, lejer- eller udlejerorganisationer eller retshjælpen.
For udlejere, som ønsker en afgørelse om størrelsen på den leje, som lovligt kan opkræves for et givent lejemål
Huslejenævnet kan efter Lejelovens § 132 træffe afgørelse om den leje, som en ejer eller en andelshaver lovligt vil kunne opkræve for sin bolig. Dette gælder dog kun, hvis man på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger. Anmodningen skal ske, inden der er indgået en lejeaftale for den pågældende bolig.
Du skal betale et gebyr for en forhåndsgodkendelse – Se afsnittet "Hvad koster det?"
Hvis du som udlejer ønsker at indbringe en sag om forhåndsgodkendelse af lejen, skal du sende en grundig beskrivelse af ejendommen samt relevant dokumentation.
Forhåndsgodkendelsen laves på baggrund af den fagkundskab, som Huslejenævnet har fra konkrete afgørelser truffet i tilsvarende sager. Huslejenævnet vil besigtige ejendommen.
Huslejenævnet har ikke har den byggetekniske ekspertise til at fastslå, om der er tale om skimmelsvamp og årsagen til det. Nævnet har heller ikke mulighed for at foretage målinger eller indgreb i det lejede.
Hvis du har en henvendelse om skimmelsvamp, skal du i de fleste tilfælde kontakte byggemyndigheden.
Huslejenævnet kan afgøre tvister om udlejers pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af det lejede. I den forbindelse kan nævnet give udlejeren påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, men nævnet kan ikke give påbud om, at udlejeren skal udføre forbedringer.
Huslejenævnet tager ikke stilling til krav om kompensation/erstatning for lejetab, skade på indbo og lignende.
Se også
Nævnet kan vejlede dig om, hvilke typer sager du kan indbringe for Huslejenævnet, og hvordan du skal forholde dig i forbindelse med indbringelsen.
Huslejenævnet er en neutral instans og giver derfor ikke råd og vejledning til lejer eller udlejer, ligesom nævnet ikke optræder på den ene parts side. Det er ikke Huslejenævnets opgave at hjælpe lejere med at føre sag mod udlejere eller omvendt.
Du kan søge hjælp hos en advokat, lejerorganisationer, udlejerorganisationer, retshjælpen eller Lejerens Frie Retshjælp. Retshjælpen er gratis, men det forventes, at du melder dig ind i lejer- eller udlejerorganisation, hvis du ønsker at få hjælp der.
Se afsnittet "Nyttige links".
Lejefastsættelse/lejeniveau
Huslejenævnet har heller ikke mulighed for at rådgive om lejens størrelse. Har du brug for oplysning om lejeniveauet f.eks. ved udlejning af din ejerlejlighed, dit hus eller et værelse, kan du i stedet henvende dig til en grundejerforening, ejendomsforening, advokat, ejendomsmægler m.v.
Huslejenævnet kan lave en forhåndsgodkendelse af lejens størrelse, når visse kriterier er opfyldt.
Se afsnittet "Forhåndsgodkendelse af lejens størrelse". Her kan du også se en oversigt over lejestørrelser godkendt af huslejenævnet.
Lovgrundlag:
Huslejenævnet er nedsat i medfør af Lov om boligforhold § 78.
Huslejenævnet er sammensat af en formand og to medlemmer. Formanden skal være jurist og udpeges af Familieretshuset, og de to medlemmer skal være bekendt med huslejeforhold. De to medlemmer udpeges af Kommunalbestyrelsen efter indstilling fra henholdsvis de større udlejerforeninger og lejerforeninger i kommunen.
Huslejenævnet er udpeget for en 4-årig periode, der følger Kommunalbestyrelsens funktionsperiode.
Sekretariatsbetjeningen varetages af Ledelsessekretariatet.
I ejendomme, hvor der ikke er dokumenterede udgifter til vicevært og administration, godkender huslejenævnet følgende normtal:
2024
- Administration, 3.850 kr. årligt for egen administration
- Vicevært, 2.650 kr. årligt pr. lejemål - eller dokumenteret lønudgift til kontraktansat vicevært.
2023
- Administration, 3.700 kr. årligt for egen administration
- Vicevært, 2.550 kr. årligt pr. lejemål - eller dokumenteret lønudgift til kontraktansat vicevært.
2022
- Administration, 3.650 kr. årligt for egen administration
- Vicevært, 2.475 kr. årligt pr. lejemål - eller dokumenteret lønudgift til kontraktansat vicevært.
2021
- Administration, 3.600 kr. årligt for egen administration.
- Vicevært, 2.425 kr. årligt pr. lejemål - eller dokumenteret lønudgift til kontraktansat vicevært.
2020
- Administration, 3.600 kr. årligt for egen administration.
- Vicevært, 2.400 kr. årligt pr. lejemål - eller dokumenteret lønudgift til kontraktansat vicevært.
I forbindelse med behandling af en sag for huslejenævnet behandler Slagelse Kommune personoplysninger i kategorierne, almindelige personoplysninger og personfølsomme oplysninger, idet vi blandt andet behandler navn, adresse og cpr.nr.
Det gør vi for at kunne få sagen oplyst og behandle sagen efter lovgivningen, samt for at kunne sende Digital Post til sagens parter.
Vi indhenter oplysninger fra CPR-registeret samt relevante oplysninger fra andre offentlige registre eller myndigheder, hvis det er nødvendigt for behandlingen af sagen.
Oplysninger – bortset fra cpr nummer eller evt. andre personfølsomme oplysninger – bliver videregivet til modparten eller dennes repræsentant i forbindelse med orientering og partshøring af modparten.
Oplysningerne i elektronisk form er sikkert opbevaret hos vores leverandører efter de til enhver tid gældende regler.